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我国房地产中介的信息化进程演进

发布时间:2021-02-03 13:38 人气:

  规范的、高效的房地产中介服务是房地产市场繁荣的重要标志和条件。当前,在大力发展中介服务业的进程中,加强中介企业的信息化建设应是规范中介服务,提高效率,促进房地产市场繁荣应首先解决好的问题。

  一、房地产中介企业信息化的涵义

  中介企业的发展与房地产市场的繁荣是相辅相成的,在一些发达国家,不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易,所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自己不是经纪人,还要委托经纪人中介机构来办理,而自己专心致志开发生产。对于房地产预售,则必须通过经纪人办理。以美国为例,房地产交易有 0! 1 是通过中介服务交易而来,其中信息技术的应用非常广泛。

  1997年以来,美国房地产经纪人协会的 70多万名成员中,上网成员的比例已从 27% 增加到72%,90%的经纪人拥有电脑,60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系,60%的房地产公司在因特网上建有网址,72%的房地产公司通过因特网做成一些生意。在信息技术应用领域,美国的MLS“多重上市服务”系统这种互联网上的房源数据库解决方案,可以使几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS,专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流,并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。

  信息技术在美国房地产经纪业的应用还包括使用CD――RDM式合同,使商业租赁合同有关文件规范化、专业化;在房地产评估业中,随着大量低成本房地产数据库的出现和发展,使人们很容易地收集到与各地区房地产价格等相关的评估内容,人工智能计算机化评估使房产评估更为便利。

  结合我国房地产中介企业的现状,我们认为房地产中介企业信息化的涵义基本可以概括为以下几个方面:

  1. 办公自动化、信息化(OA系统):实现信息传递、信息资源的共享、电子邮件、公文流转、工作日程安排、小组协同办公、工作流程自动化。

  2. 业务处理自动化、信息化(即企业的MIS系统、辅助决策系统); 实现企业业务管理下的计划管理、项目管理、财务管理、人力资源管理等为主要内容的基础管理业务处理活动自动化和信息化。

  3  客户服务自动化:利用信息系统及时了解客户信息,并以最快的速度提供客户满意的服务。客户服务自动化在国外已被作为公司发展最为重要的一部分,在国内刚刚起步,但其重要性正在被更多的企业认识到。

  二、房地产中介企业实现信息化的三个阶段

  企业信息化实质上是企业组织机构、工作流程、计算机技术三个方面的总和。从这个意义上看,实现房地产中介企业信息化可分为三个阶段:第一代企业信息化模型,即主机时代,强调的是接口式的商务模式。在这种应用服务模型里,工作流程是分离的,客户、业务、财务各自独立,通过 “界面 (Interface)”交互,组织结构也是树型结构的。第二代企业信息化模型,是“客户/服务器”体系,即集成商务时代。这时的组织结构是相对网状的,以服务对象为核心把工作流程的各个功能串接起来,实现了商务的集成。第三代企业信息化模型,从技术应用上讲,就是Internet 时代,完全借用互联网来完成协同式的商务。总之,无论是接口商务时代,还是集成商务时代,考虑的都是企业自身的需求,然而在Internet时代,企业不仅要考虑自身,还要考虑与外部结合的一系列连接。

  加快中介企业信息化建设,不只是提高效率,更是管理上的革命,谁把握这一利器,谁就能获得竞争优势。但目前国内一些中介企业对信息化建设还存在认识上的误区和操作上的偏颇。如一些企业对信息系统认识不足,“定位”不准确,将之视为可有可无或仅仅是显示自己实力的东西。有些房地产中介企业认为只要使用计算机,使用网络就可带来高效率,因此不考虑管理、业务和技术的配套发展,只是生搬硬套把业务搬上计算机系统。有些企业在开发系统时合作双方缺乏有效沟通,把系统开发全部交由开发商承担,而自己处于 “监工”的角色,对信息系统缺乏到位的认识。还有些企业缺乏相应的管理能力保障信息系统运行并使之发挥应有作用。信息管理从客户、合同、手续、财务等局部信息管理到信息全面集成需要一个过程,如果一个企业没有高水平管理,对信息转化的各个环节 (即业务处理环节)进行有效监控,一旦错误数据堆积并得不到及时处理,就会爆发 “多米诺骨牌”效应,致使整个系统信息出错。只有克服上述弊端,信息化建设才能真正发挥效用。

  三、房地产中介企业实现信息化的步骤

  信息化建设遵循的第一个策略,就是目标定位上的策略,即信息化一定要总体规划,分步实施。其次,管理和信息建设规划要同步做。努力创建一种集中分布式的管理模式,既要把一部分权力集中起来,进行有效的控制,又要让各个点能够灵活地分散经营。再次,就是重视跨行业的协同模式,房地产中介企业和开发商、客户之间是否进行了有效的组合。最后考虑的是企业的应用基础,即员工业务素质怎么样,经理的管理素质怎么样,变革能力好不好,整个外部应用环境又怎样等等。另外,在考虑应用基础的同时,还要考虑未来发展。

  在坚持这些策略的同时,第一步是应该抓好基础管理,通过企业基本资源的信息化,建立和改造企业的基础管理。第二步才是企业资源计划 (ERP),降低管理成本和提高运营效率,进行集成业务处理。第三步必须考虑企业间的合作,利用外部资源,进行供应链合作,使得业务效率最大化等。最后才步入电子商务时代,形成一个更为广大的电子商务社区,最大地增值、不断地创新、协作地商业运作。为此,企业首先必须好好地评估一下自己处在哪个阶段。

  房地产中介企业信息化要加快步伐,但是不能跳跃式前进。上房置换信息化建设经过三年多的三期分步建设,其置换、租赁、评估等业务,已在上海206 家连锁店同步实时运作,初步完成了信息化改造的前期任务。

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