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房地产项目投资成本分析与控制

发布时间:2021-08-18 15:03 人气:

  房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂,在目前房产开发形势较为严峻的情况下,控制好房产项目投资成本就更为重要了。

  一、房产项目投资成本组成

  以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例,其房产项目投资成本主要有以下部分组成:

  (一)土地费用

  从2001年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,已不含相关动迁费用。

  (二)独立费

  1.建设单位管理费

  工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。

  2.办公及生活用具的置费。

  3.工程监理费。

  4.建设场地完工清理费

  5.施工图编制费

  (三)勘测、设计费

  1、勘测费:含初勘和净堪费用。

  2、设计费:

  含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。

  (四)政府规费

  含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。

  (五)房屋建安工程费

  1、基工程费:含检测费

  2、土建和安装工程

  含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。

  3、交通标志和标识

  4、会所装修

  5、甲供料

  一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。

  (六)小区公共设施费

  含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。

  (七)销售费用

  含销售代理、策划楼书、广告、业主联谊等。

  (八)财务费用

  含贷款利息、税金(营业税、调节税、印花税等)、税务

  (九)不可预见费

  二、房产项目投资的成本控制

  (一)土地获得前

  在获取房产项目土地前,要预侧土地获取价格=周边同类楼盘销售价—房产项目投资成本(上述九项,除土地费用外)—合理的净利润。根据已知的容积率、建筑密度、总高度、退界、土地性质、绿化率等条件,来设定建筑面积、户室比、建筑形式,从而预测房产项目开发成本。

  (二)项目开工前控制

  1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院,用足容积率,总建筑面积、总高度、退界、日照间距等,选择出众的外立面,房型和相关建材设备。

  2、通过招标选择优秀的工程监理公司。

  3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业。

  4、力争减免相关规费。

  (三)项目过程中的控制

  1、合理控制工期

  特别是控制相关节点工期,如开工、 0.00、-0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。

  2、合理控制质量

  通过基础验收、隐敝工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收,将质量问题减少到最小和最少程度。从而减少整治、返工等方面的时间。

  3、合理控制工程变更

  无论是设计变更,还是工程量增减都要严格控制和审核。

  4、材料和设备的招标

  通过招标形式,对相关甲供料(材料和设备)进行货比三家,尽可能选择质优价廉的产品。

  5、力争减免相关规费

  特别是预售时和综合验收时的相关规费。

  (四)项目完成后的控制

  特别是在工程结算、决算以及审计时,严格控制项目总费用,一般力争不突破项目原有的总预算,为今后项目成本预测创造新的参考依据。

  房产项目成本控制,是在项目进行中,根据实际情况(如签约和各种工程合同)变化,不断进行变更,以逐渐接近和满足项目预算,使企业领导随时掌握项目成本变化情况。

  房产项目投资成本的预测,是房产企业领导投资决策的依据。项目成本的前期控制,是房产企业领导贴近市场,及时调整的依据;项目成本的过程控制,是房产企业领导考核企业部门和员工的依据;项目成本的最终控制,是房产企业领导综合评价项目的依据。总之,房产项目投资成本的全过程控制的优劣,是衡量一个房产企业的成功标志。

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